Die Immobilienbranche unterscheidet grundsätzlich zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien – aber ab wann gilt ein Gebäude oder eine Einheit überhaupt als gewerblich genutzt? Und warum ist diese Unterscheidung so entscheidend für Verwaltung, Besteuerung und Nutzung?
In diesem Artikel erfahren Sie, was eine Immobilie zur Gewerbeimmobilie macht, welche rechtlichen Kriterien dabei eine Rolle spielen – und was das für Eigentümer:innen bedeutet.
Die Definition: Was ist eine Gewerbeimmobilie?
Als Gewerbeimmobilie bezeichnet man Gebäude oder Flächen, die nicht zum dauerhaften Wohnen, sondern für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke genutzt werden. Dazu zählen unter anderem:
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Bürogebäude und Büroeinheiten
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Einzelhandelsflächen (z. B. in Einkaufszentren oder Ladenzeilen)
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Gastronomieflächen (Restaurants, Cafés etc.)
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Arztpraxen, Kanzleien oder andere freiberufliche Nutzungen
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Produktionshallen, Lager, Werkstätten
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Hotels oder Beherbergungsbetriebe
Wichtig: Auch gemischt genutzte Immobilien (z. B. mit Wohnungen und Läden im Erdgeschoss) können anteilig als Gewerbeimmobilie gelten.
Die Abgrenzung zur Wohnimmobilie
Der zentrale Unterschied liegt in der Art der Nutzung:
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Wohnimmobilien dienen dem dauerhaften privaten Wohnen.
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Gewerbeimmobilien dienen der Ausübung eines Geschäfts, Berufs oder einer gewerblichen Tätigkeit.
In der Praxis ist es manchmal nicht ganz eindeutig. Ein typisches Beispiel: Wird ein Teil der Wohnung als Büro genutzt, bleibt es in der Regel eine Wohnimmobilie – solange die Wohnnutzung überwiegt. Anders sieht es aus, wenn die gesamte Einheit ausschließlich geschäftlich genutzt wird.
Rechtliche Einordnung: Was zählt wirklich?
Entscheidend sind:
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Mietvertrag und Nutzungsvereinbarung
Ist im Mietvertrag eine gewerbliche Nutzung vereinbart? Dann handelt es sich (steuerlich und rechtlich) meist auch um eine Gewerbeimmobilie. -
Baurecht und Genehmigung
Die Baugenehmigung gibt an, ob ein Objekt überhaupt gewerblich genutzt werden darf – und in welchem Umfang. -
Tatsächliche Nutzung
Selbst wenn etwas als Wohnraum geplant war, kann eine dauerhafte gewerbliche Nutzung (z. B. ein Laden) zur Umwidmung führen.
Warum die Unterscheidung so wichtig ist
Ob eine Immobilie als gewerblich gilt, beeinflusst zahlreiche Bereiche:
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Mietrecht: Gewerbemietrecht ist deutlich freier gestaltbar als das Wohnraummietrecht.
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Steuerrecht: Abschreibung, Umsatzsteueroptionen und Gewerbesteuerpflicht können betroffen sein.
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Verwaltung & Reporting: Gewerbeimmobilien erfordern eine spezifische Betreuung – z. B. im Hinblick auf Betriebskosten, Verträge und Fristen.
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Versicherung: Die Art der Nutzung kann Auswirkungen auf die Versicherungsprämien und Deckung haben.
Fazit: Gewerbe oder nicht? Es kommt auf die Nutzung an
Ob Ihre Immobilie als Gewerbeimmobilie gilt, hängt nicht nur vom äußeren Erscheinungsbild ab – sondern vor allem von der tatsächlichen Nutzung und den vertraglichen Vereinbarungen. Wer vermietet, investieren oder verwalten will, sollte die Einordnung daher genau prüfen – oder sich professionell beraten lassen.
