Ein Überblick für Eigentümer, Verwalter und Investoren
Wer eine Gewerbeimmobilie vermietet, möchte sicherstellen, dass laufende Kosten fair und rechtssicher auf die Mieter umgelegt werden. Doch anders als im Wohnraummietrecht, wo die Betriebskostenverordnung (BetrKV) klare Vorgaben macht, gelten im gewerblichen Mietrecht andere Regeln – mit mehr Spielraum, aber auch mehr Verantwortung.
Was sind Betriebskosten bei Gewerbeimmobilien?
Betriebskosten sind laufende, regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, die durch den Gebrauch der Immobilie entstehen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Wasser, Strom in Gemeinschaftsflächen, Müllentsorgung, Hausmeisterdienste oder Versicherungen.
Der Unterschied zum Wohnraummietrecht liegt im rechtlichen Rahmen: Während dort die BetrKV gilt, orientieren sich gewerbliche Mietverhältnisse primär am individuellen Mietvertrag – und genau das macht eine saubere Definition so wichtig.
Welche Betriebskosten dürfen bei Gewerbeflächen umgelegt werden?
Grundsätzlich gilt: Umlagefähig ist, was im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart und betrieblich veranlasst ist. Häufige Kostenarten sind:
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Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm etc.)
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Grundsteuer
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Kosten für Strom, Wasser und Abwasser (Gemeinschaftsflächen)
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Heizkosten
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Hausmeisterleistungen inkl. Fahrtkosten und Maschinenaufwand
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Reinigung der Allgemeinbereiche
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Außenpflege und Winterdienst
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Wartung technischer Anlagen (Aufzüge, Heizungen, Brandmelder etc.)
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Müllentsorgung inkl. Containerdienste
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Beleuchtung der Außen- und Innenbereiche
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Sicherheitsdienste
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Facility Services und Gebäudemanagement
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Verwaltergebühren (sofern im Mietvertrag vereinbart)
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Allgemeinflächen sofern sie der Höhe nach begrenzt werden (z.B. max. 10 % der jährlichen Nettokaltmiete)
Tipp: Für Kapitalanleger, die überlegen, in welche Assetklasse sie investieren möchten – Wohnen oder Gewerbe – kann die Umlagefähigkeit von Betriebskosten ein entscheidender Faktor sein. Im gewerblichen Mietrecht erlaubt die Vertragsfreiheit eine deutlich größere Bandbreite an umlegbaren Kosten. So können beispielsweise auch Verwaltergebühren umgelegt werden – sofern vertraglich vereinbart. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen: Gewerbeimmobilien haben oft komplexere technische Anlagen und höhere Betriebskosten. Wenn Sie wissen möchten, welches Potenzial Ihre Immobilie bietet, beraten wir Sie gerne persönlich.
Welche Betriebskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?
Trotz weitreichender Vertragsfreiheit gelten auch im Gewerbemietrecht gewisse Grenzen. Nicht umlegbar sind insbesondere:
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Verwaltungskosten, wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag genannt sind
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Rücklagen für Instandhaltung
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Zinsen oder Tilgung von Darlehen
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Rechts- oder Steuerberatungskosten
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Reparaturen und bauliche Modernisierungen
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Allgemeine Betriebsausgaben des Eigentümers
Entscheidend ist also nicht nur die Art der Kosten, sondern deren vertragliche Vereinbarung und betriebliche Relevanz.
Transparenz durch klare Verträge
Da es im Gewerbemietrecht keinen gesetzlichen Betriebskostenkatalog gibt, ist ein sauber formulierter Mietvertrag essenziell. Dieser sollte enthalten:
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Eine Aufzählung aller umlagefähigen Betriebskosten
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Die Abrechnungslogik (z. B. nach Fläche oder Verbrauch)
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Vereinbarte Vorauszahlungen
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Abrechnungszeiträume
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Regelungen bei Leerstand oder Sondernutzungen
Was gilt bei gemischt genutzten Immobilien?
Wenn eine Immobilie sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzt wird, muss die Abrechnung sauber getrennt erfolgen. In der Praxis bedeutet das:
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Separate Verbrauchszähler
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Getrennte Abrechnungen
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Individuelle Mietverträge pro Nutzungseinheit
Das verhindert Missverständnisse und stellt sicher, dass nur tatsächlich verursachte Betriebskosten zugewiesen werden.
Fazit: Betriebskosten sind Verhandlungssache – und strategisch relevant
Gewerbliche Betriebskosten lassen sich flexibel gestalten – vorausgesetzt, sie sind klar geregelt. Besonders für professionelle Eigentümer oder Investoren ist die vertragliche Gestaltung ein Hebel zur Optimierung: Je klarer die Regelung, desto besser die Kalkulationsbasis.
