Beide Kostenarten greifen ineinander. Wer sie sauber trennt und intelligent verzahnt, senkt Risiken, steigert Vermietbarkeit und plant Investitionen gezielt.
Der Kernunterschied
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CAPEX: einmalige Investitionen mit Mehrjahreswirkung (Substanz, Lebensdauer, ESG-Fit).
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OPEX: laufende Betriebskosten (Funktion, Service, Energie).
Richtig gemanagt, senkt CAPEX oft OPEX – z. B. effizientere HLK oder bessere Regelungstechnik.
Praxisbeispiele
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HLK-Wartung (Filter, Einstellungen) = OPEX; kompletter HLK-Tausch = CAPEX
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Beleuchtung tauschen auf LED in großem Stil = CAPEX; Leuchtmittel und Reinigung = OPEX
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Aufzug warten = OPEX; Antrieb/Steuerung modernisieren = CAPEX
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Fassade reinigen = OPEX; Fassadendämmung erneuern = CAPEX
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GA-Feinjustage = OPEX; Aufbau eines neuen GA-Systems inkl. Sensorik = CAPEX
Strategische Verzahnung
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Daten zuerst: Submetering und Monitoring liefern die Basis. → Reporting
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„Pflicht vor Kür“: Brandschutz, Sicherheit, gesetzliche Anforderungen vorziehen. → Technische Verwaltung
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Effizienzfenster nutzen: Wenn Komponenten ohnehin am Ende der Lebensdauer sind, CAPEX so planen, dass OPEX sichtbar sinkt.
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Mietvertragslogik denken: TI-Beiträge, Betriebsklauseln, Zutrittsrechte – → Gewerbemietvertrag-Checkliste
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Umlagefähigkeit sauber gestalten: Abrechnung transparent, Belege prüffähig – → Betriebskosten bei Gewerbeimmobilien und Betriebskostenumlage im Gewerbe
KPIs, die Entscheidungen erleichtern
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OPEX/m² (Trend, Benchmarks, Grundlast)
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Energieintensität (kWh/m²), Lastprofile, Peak Shaving
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Capex-Quote und Capex-Backlog (€/m², Fälligkeiten)
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Maßnahmen-IRR, Payback, YoC
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SLA-Erfüllung und Störungszeiten
Entscheidungsbaum (vereinfachtes Vorgehen)
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Problem/Chance identifizieren (Kosten, Störung, Vermietung).
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Daten prüfen (Verbrauch, Zustand, Verträge).
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Optionen skizzieren (OPEX-Optimierung, CAPEX-Tausch, Hybrid).
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Business Case rechnen (OPEX-Effekt, Lebensdauer, Vermietung).
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Vertragliche Umsetzung klären (TI, Umlage, Zutritt).
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Umsetzung, Abnahme, Übergang in Betrieb – mit klaren KPIs.
Typische Missverständnisse
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„CAPEX ist immer besser“ – nicht ohne Daten. Manchmal bringt OPEX-Feintuning schneller Wirkung.
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„OPEX kann man endlos drücken“ – unter eine gewisse Servicequalität sinkt Vermietbarkeit.
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„LED spart immer 60 %“ – nur mit richtiger Steuerung, Laufzeit und Raumprogramm.
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„Umlage regelt das schon“ – nur, wenn Verträge, Belege und Leistungstiefe stimmen.
FAQ
Woran erkenne ich, ob eine Maßnahme CAPEX oder OPEX ist?
Verändert sie Substanz/Lebensdauer wesentlich, ist es meist CAPEX. Hält sie die Funktion aufrecht, ist es OPEX. Im Zweifel helfen Lebensdauer, Wertsteigerung und Bilanzierungskriterien.
Wie finde ich die richtige Reihenfolge von Maßnahmen?
Sicherheit/Compliance zuerst, dann Effizienz mit kurzem Payback, danach wertsteigernde Projekte. Gleichzeitig Mietvertragslogik und Vermietungseffekte mitplanen.
Wann lohnt sich CAPEX statt OPEX-Optimierung?
Wenn der OPEX-Hebel dauerhaft begrenzt ist oder die Komponente am Lebensende steht. Ein HLK-Tausch kombiniert mit GA senkt Energie- und Störkosten signifikant.
Welche Rolle spielen Verträge?
Sie regeln Umlagefähigkeit, Datenzugang und TI. Ohne diese Hebel werden selbst gute Projekte teuer oder langsam. Siehe Gewerbemietvertrag-Checkliste
