Gewerbeimmobilien Mietpreise 2024/2025 | Trends, Prognosen & Handlungstipps

Gewerbemieten 2024/2025: Wo stehen wir – und wohin geht die Reise?

Wer eine Gewerbeimmobilie vermietet, nutzt oder plant zu erwerben, kommt an einer Frage nicht vorbei: Wie viel kostet ein Quadratmeter – und warum? Denn Mietpreise sind nicht einfach Zahlen. Sie spiegeln Trends, Marktmechanismen und strukturelle Verschiebungen wider. Genau deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf die aktuellen Entwicklungen.

Als gewerbliche Immobilienverwaltung beobachten wir täglich, wie sehr Standort, Nutzung und Objektqualität die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beeinflussen. In diesem Mietatlas fassen wir die wichtigsten Daten aus führenden Marktstudien zusammen – von Colliers, Cushman & Wakefield, ZIA, Realogis und anderen – und ergänzen sie um Einordnungen aus der Praxis.

Was kostet ein Büro in München? Wie entwickeln sich Logistikmieten in Ostdeutschland? Warum stehen 1A-Lagen im Einzelhandel noch stabil, während Nebenlagen unter Druck geraten? Und wo finden Nutzer:innen noch Luft zum Verhandeln?

Wir zeigen aktuelle Quadratmeterpreise, ordnen zentrale Markttrends ein und geben einen fundierten Ausblick auf 2025 – differenziert nach Segmenten: Büro, Einzelhandel, Logistik, Produktion. Der Stand der Daten: Ende 2024 / Anfang 2025.  Colliers | City Survey Q1 2025

1. Großstadtvergleich: Durchschnittsmieten nach Nutzung und Standort

Stadt	Büro (Ø-Miete)¹	Einzelhandel (1A-Lage)²	Logistik (Ø Lagerhalle)³	Produktion (Ø Halle)⁴
München	≈ 26 €/m²	≈ 320 €/m²	≈ 9 €/m²	≈ 7–8 €/m²
Frankfurt	≈ 28 €/m²	≈ 250 €/m²	≈ 7 €/m²	≈ 6 €/m²
Berlin	≈ 28 €/m²	≈ 250 €/m²	≈ 7 €/m²	≈ 5–6 €/m²
Hamburg	≈ 21 €/m²	≈ 250 €/m²	≈ 7 €/m²	≈ 6 €/m²
Düsseldorf	≈ 20 €/m²	≈ 220 €/m²	≈ 7 €/m²	≈ 5–6 €/m²
Köln	≈ 21 €/m²	≈ 240 €/m²	≈ 6 €/m²	≈ 5 €/m²
Stuttgart	≈ 21 €/m²	≈ 225 €/m²	≈ 7 €/m²	≈ 6 €/m²
Leipzig	≈ 15 €/m²	≈ 120 €/m²	≈ 5–6 €/m²	≈ 4–5 €/m²
Hannover	≈ 15 €/m²	≈ 130 €/m²	≈ 6 €/m²	≈ 5 €/m²
Nürnberg	≈ 11 €/m²	≈ 120 €/m²	≈ 6 €/m²	≈ 5 €/m²

Legende
¹Durchschnittsmiete über alle Büro­lagen und Objektqualitäten.
²Spitzenmiete für Stores in 1A-Innenstadtlage.
³Durchschnittsmiete für Bestands-Logistikhallen. Neubau-Spitzenobjekte liegen höher.
⁴Typische Miete für Bestands-Produktionshallen. Werte gerundet.
(Quelle: Das Portal für die Wirtschaft  Industrie- und Handelskammer  Colliers | City Survey Q1 2025) ZIA assets.cushmanwakefield.com verkehrsrundschau.de Logistik Heute)

2. Büroimmobilien: Zwischen Spitzenmieten und strukturellem Wandel

Ein Markt im Umbruch

Der Markt für Büroimmobilien blieb auch 2024 von starken Gegensätzen geprägt. Während hochwertige Flächen in Toplagen weiterhin hohe Mieten erzielen, geraten einfachere Objekte zunehmend unter Druck. Besonders in den großen Bürostandorten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart – zeigt sich ein sogenannter Flight-to-Quality: Unternehmen verkleinern ihre Flächen, ziehen aber gleichzeitig in modernere, ESG-konforme Gebäude. Wer als Eigentümer nicht investiert, riskiert den Anschluss zu verlieren.  ZIA

Spitzenmieten steigen, Durchschnittsmieten stabilisieren sich

In den Top-7-Städten kletterten die Spitzenmieten im ersten Quartal 2025 auf durchschnittlich 42,50 Euro pro Quadratmeter, mit München erneut an der Spitze (~54 €/m²), gefolgt von Frankfurt (~47,50 €) und Berlin (~45 €) – jeweils für Topflächen in besten Innenstadtlagen (Quelle: Colliers | City Survey Q1 2025 Colliers | City Survey Q1 2025).
Die Durchschnittsmieten hingegen zeigen ein gemischtes Bild: In Berlin liegen sie bei etwa 27,70 €/m², in München bei 26,20 €/m², in Hamburg bei 20 bis 21 €/m². Einige Märkte stagnieren, andere verzeichnen leichte Rückgänge – ein klares Signal dafür, dass nicht jede Fläche automatisch mitgezogen wird.

Steigende Leerstände und hohe Erwartungen

Der zunehmende Leerstand, insbesondere in Berlin (7–8 % im Q1 2025), zeigt: Die Nachfrage ist selektiv geworden. Flächen ohne moderne Ausstattung, energetische Standards oder gute Lage lassen sich nur schwer vermarkten – oder nur mit deutlichen Preisnachlässen. Projektentwickler stehen unter Druck: Hohe Bau- und Finanzierungskosten zwingen zu höheren Mietansätzen, um wirtschaftlich arbeiten zu können (Quelle: ZIA).

Ausblick: ESG wird zur Messlatte

Für 2025 erwarten Marktexperten insgesamt eine Seitwärtsbewegung: Während die Durchschnittsmieten leicht sinken könnten, dürften Premiumflächen stabil bleiben oder sogar weiter zulegen. Ein entscheidender Faktor wird die energetische Qualität: Immobilien, die nicht ESG-konform sind, geraten zunehmend ins Hintertreffen. Nachrüstungen werden vielerorts zur Pflicht – nicht zuletzt durch verschärfte gesetzliche Anforderungen.

Praxis-Tipp

Wer nicht an den Top-Standorten gebunden ist, sollte den Blick auf sogenannte B-Städte richten – etwa Bonn, Hannover oder Dresden. Dort lassen sich Spitzenmieten von 21 bis 25 €/m² erzielen – teils 40 Prozent günstiger als in den Big Seven – bei zugleich solider Infrastruktur und Arbeitskräftepotenzial (Quelle: ZIA).

3. Einzelhandel:  Stabile 1A-Lagen, Druck in der Peripherie

Ein Markt zwischen Konstanz und Strukturwandel

Während viele Marktsegmente mit Unsicherheit kämpfen, zeigt sich der Einzelhandel 2024 erstaunlich stabil – zumindest in den begehrten Innenstadtlagen großer Metropolen. Hier haben sich die Mieten nach der Pandemie gefangen und auf hohem Niveau eingependelt. Gleichzeitig verstärkt sich der Druck in Nebenlagen und mittelgroßen Städten: Frequenzverluste und verändertes Konsumverhalten machen vielen Flächen zu schaffen.

Spitzenpreise in den Toplagen bleiben stabil

München führt weiterhin das Feld an – mit Spitzenmieten von rund 320 €/m² monatlich in 1A-Lagen wie der Kaufingerstraße (Quelle: Cushman & Wakefield). Dahinter folgen Berlin, Hamburg und Frankfurt mit rund 250 €/m², Köln mit 240 €/m², Düsseldorf mit 220 €/m² und Stuttgart mit etwa 225 €/m². Auffällig: Im Vergleich zu 2023 verzeichneten diese Toplagen keine Mietsteigerung – ein klares Signal für eine Bodenbildung nach den pandemiebedingten Korrekturen. (Quelle: PDF assets.cushmanwakefield.com) 

Nebenlagen verlieren an Attraktivität

In B- und C-Städten sowie in Randlagen großer Städte zeigen sich deutliche Herausforderungen: Spitzenmieten zwischen 120 und 150 €/m² sind dort mittlerweile die Regel. Der Rückgang der Laufkundschaft, ein verstärkter Onlinehandel und veränderte Einkaufsgewohnheiten drücken nicht nur auf die Umsätze – sondern auch auf die Mietpreise. Zahlreiche Einzelhändler reduzieren ihre Flächen oder verlassen schwächere Standorte ganz (Quelle: Industrie- und Handelskammer).

Neue Nutzungskonzepte bringen Bewegung

Trotz allem entstehen neue Chancen – vor allem für Eigentümerinnen und Betreiber, die flexibel denken. Zwei Trends prägen den Markt:

• Omni-Channel-Strategien und sogenannte Storytelling-Stores machen die Fläche zum Showroom – nicht mehr zur reinen Verkaufsstelle. Damit ändert sich auch die Rolle von Lage und Präsentation.

• Pop-ups, Gastronomie oder kulturelle Zwischennutzungen sorgen für Belebung, wo klassische Retail-Konzepte nicht mehr funktionieren. In einigen Städten werden gezielt kreative Nutzungen gefördert, um Innenstadtlagen attraktiv zu halten.

Ausblick: Qualität vor Quantität

Für 2025 ist keine spürbare Mietdynamik zu erwarten. Vielmehr dürften sich die Spitzenmieten in 1A-Lagen stabil halten, während es in Randlagen und mittelgroßen Städten weiterhin zu Mietabschlägen kommt. Erfolgreich ist, wer seine Fläche konsequent auf das veränderte Nutzerverhalten ausrichtet – und neue Wege geht, um Frequenz und Aufenthaltsqualität zu sichern. (Quelle: assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com)

4. Logistikimmobilien: Boom verlangsamt, Mietniveau bleibt hoch

Eine Branche im Übergang

Nach Jahren rasanter Mietsteigerungen hat sich der Logistikmarkt 2024 spürbar beruhigt – aber keineswegs eingebrochen. Die Nachfrage bleibt hoch, vor allem getrieben durch E-Commerce, Nearshoring und die zunehmende Bedeutung zuverlässiger Lieferketten. Gleichzeitig wirken sich Baukosten, Zinsen und eine konjunkturelle Abkühlung dämpfend auf neue Projekte aus.

Spitzenmieten auf Rekordniveau

An den Top-Standorten sind die Preise nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau:

• München: bis zu 12–13 €/m² monatlich für Neubauobjekte

• Berlin und Hamburg: 8,5–9 €/m²

• Rhein-Ruhr-Region: rund 8 €/m²

(Quelle: verkehrsrundschau.de  Logistik Heute)

Vor allem in München haben sich die Spitzenmieten binnen eines Jahres nochmals um bis zu 14 % erhöht – auch weil das verfügbare Angebot begrenzt ist und Neubauprojekte durch gestiegene Finanzierungskosten gebremst werden.

Moderates Wachstum – mit regionalen Unterschieden

Im Bundesdurchschnitt lag das Mietwachstum 2024 nur noch bei etwa 2 % (Vj. +11 %). Besonders in ostdeutschen Sekundärstandorten ist inzwischen eine rückläufige Tendenz erkennbar – mit einer wichtigen Ausnahme: Erfurt, wo die Preise stabil blieben.

Trends und Treiber

Der E-Commerce bleibt ein wichtiger Nachfragefaktor, auch wenn die ganz großen Flächenabschlüsse 2024 seltener wurden. Viele Unternehmen verlagern Prozesse näher an den Absatzmarkt (Stichwort „Nearshoring“) und setzen weiterhin auf moderne Distributionszentren – allerdings mit längeren Entscheidungsprozessen und mehr Verhandlungsbedarf.

Gleichzeitig führen hohe Bau- und Finanzierungskosten dazu, dass weniger neue Flächen gebaut werden. Das knappe Angebot stabilisiert die Mieten – vor allem in wirtschaftsstarken Regionen.

Ausblick: Stabile Entwicklung mit Verhandlungsspielraum

Für 2025 und 2026 erwarten Analysten weitgehend stabile bis leicht steigende Mieten – vor allem für Neubauten in gut angebundenen Lagen. In der Breite des Marktes bieten ältere Bestandsobjekte zunehmend Spielraum bei der Preisgestaltung. Wer flexibel ist, kann hier Einsparpotenziale nutzen – insbesondere in Regionen mit wachsendem Flächenangebot.

5. Industrie- & Produktionsimmobilien: Preiswert, aber mit Investitionsbedarf

Solide Basis für produzierendes Gewerbe

Industrie- und Produktionsflächen zählen zu den preisgünstigeren Gewerbesegmenten in Deutschland – vor allem im Vergleich zu Büro- oder Logistikimmobilien. Sie werden typischerweise von produzierenden Unternehmen, Handwerksbetrieben oder spezialisierten Dienstleistern genutzt und zeichnen sich durch funktionale, oft ältere Bausubstanz aus.

Mietniveau: Deutlich günstiger als andere Segmente

• In deutschen Metropolen liegen die durchschnittlichen Mieten bei etwa 5–8 €/m²

• In mittelgroßen Standorten Norddeutschlands (z. B. Diepholz, Nienburg) sogar nur bei 3,60–4,00 €/m²

(Quelle: Industrie- und Handelskammer)

Das macht dieses Segment für viele mittelständische Unternehmen wirtschaftlich attraktiv – insbesondere dort, wo keine High-End-Ausstattung erforderlich ist.

Logistik verdrängt Produktion – Standortwahl wird zur Kostenfrage

Ein deutlich sichtbarer Trend: In teuren Ballungsräumen wird es für klassische Produktionsbetriebe zunehmend eng. Moderne Logistiknutzer sind oft bereit, höhere Mieten zu zahlen, was Produktionsbetriebe aus innerstädtischen Gewerbelagen verdrängt. Die Folge: Viele Unternehmen weichen ins Umland aus – mit Mietersparnissen von bis zu 30 %, bei vergleichbarer Infrastruktur.

Herausforderung: ESG-Faktor

Auch in diesem Segment rücken Energieeffizienz und ESG-Kriterien stärker in den Fokus – besonders bei Neuvermietungen.

• Modernisierungen wie Photovoltaik auf dem Dach, bessere Dämmung oder optimierte Heizsysteme können die Vermietbarkeit deutlich verbessern.

• Gleichzeitig sind die Mietsteigerungspotenziale begrenzt, da Produktionsunternehmen oft besonders preissensibel agieren.

(Quelle: Engel & Völkers)

Ausblick: Stabil – mit punktuellem Nachholbedarf

Die Mieten in diesem Segment werden auch 2025 auf einem moderaten Niveau bleiben. ESG-Investitionen sind langfristig unvermeidbar, aber nur dann durchsetzbar, wenn sie mit wirtschaftlich tragbaren Mieterhöhungen einhergehen. Für Eigentümer lohnt sich daher eine klare Priorisierung: Welche Gebäude lassen sich technisch und wirtschaftlich sinnvoll modernisieren? Und wo lohnt eher die Umnutzung – z. B. in Richtung Lager oder Logistik?

6. Makro-Trends 2024/25

7. Handlungsempfehlungen

Was Sie jetzt tun können, um sich strategisch gut aufzustellen

Der Markt für Gewerbeimmobilien bleibt herausfordernd, aber auch chancenreich – besonders für Akteure, die klug planen und flexibel bleiben. Diese fünf Punkte helfen Eigentümerinnen, Projektentwicklern und Nutzerinnen, sich frühzeitig gut zu positionieren:

• Lagevarianten analysieren:
  A-Städte bleiben teuer – doch B-Standorte wie Hannover, Bonn oder Dresden bieten solide Infrastrukturen, gute Arbeitskräftepotenziale und oft deutlich günstigere Mieten. Wer bereit ist, seinen Standort strategisch zu überdenken, kann hier langfristig Kosten sparen.

• ESG-Upgrade rechtzeitig einplanen:
  Ab 2027 verschärfen sich die regulatorischen Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden. Wer frühzeitig in Dämmung, Gebäudetechnik oder Photovoltaik investiert, vermeidet Mietabschläge – und verbessert die Vermietbarkeit deutlich.

• Flexibilität aktiv verhandeln:
  In vielen Segmenten hat sich die Verhandlungsmacht der Nutzerinnen verbessert. Mietfreie Zeiten, Umbaukostenzuschüsse oder flexible Vertragslaufzeiten sind wieder verhandelbar – insbesondere bei Bestandsobjekten oder längeren Laufzeiten.

• Mixed-Use-Potenziale prüfen:
  Die Kombination aus Logistik und Produktion auf einem Grundstück kann Flächeneffizienz, Wirtschaftlichkeit und Auslastung erhöhen. Vor allem in Industrieparks oder auf großen Grundstücken lohnt sich die Prüfung gemischter Nutzungen.

• Zinswende im Blick behalten:
  Eine mögliche Lockerung der Geldpolitik ab 2026/27 könnte Baukosten relativieren und Investitionen erleichtern. Wer heute solide plant und vorbereitet, kann bei sinkenden Finanzierungskosten frühzeitig durchstarten.

8. Fazit

Gewerbemieten 2024/25: Zwischen Stabilität und Umbruch

Der Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich heterogen, aber robust:

• Büros – Spitzenpreise steigen leicht, Durchschnitt stabilisiert; ESG wird zum Game-Changer.

• Einzelhandel – 1A-Lagen trotzen dem Online-Druck, periphere Mieten sinken.

• Logistik – Wachstums­tempo flacht ab, Niveau hoch; Nutzer finden wieder Verhandlungsspielraum.

• Produktion – Preisgünstiges Segment, aber ESG-Investitionen notwendig.

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Quellen

1. Colliers – City Survey Q1 2025 (Leasing Market): https://citysurvey.colliers.de/en/leasing-market/

2. ZIA – Zahlen, Daten, Fakten: Büroimmobilien 2024: https://zia-deutschland.de/project/zahlen-daten-fakten-buroimmobilien/

3. Cushman & Wakefield – Marketbeat Retail Germany Q3 2024 (PDF): https://assets.cushmanwakefield.com/-/media/cw/emea/germany/insights/marketbeats/2024-q3/cw-marketbeat-retail-germany-2024-q3-en.pdf 

4. Hamburg Business – Mietpreise Gewerbe & Büroflächen: https://hamburg-business.com/de/gewerbeimmobilien/gewerbeimmobilienmarkt/mietpreisuebersicht

5. Verkehrsrundschau – „Logistikimmobilien: Mietpreiswachstum deutlich ausgebremst“: https://www.verkehrsrundschau.de/nachrichten/lager-umschlag/logistikimmobilien-mietpreiswachstum-deutlich-ausgebremst-3624173

6. Logistik Heute – „Mietpreiskarte: Spitzenmieten Logistikneubauten H1 2024“: https://logistik-heute.de/news/mietpreiskarte-spitzenmieten-fuer-logistikneubauten-sind-im-ersten-halbjahr-2024-gestiegen-149179.html

7. Engel & Völkers Commercial – Market Report Industrial & Logistics Spaces Berlin 2025: https://www.engelvoelkers.com/en-de/berlincommercial/market-data-industrial-logistics-space-berlin/

8. IHK Hannover – Mietpreise für Büros, Läden & Lagerflächen 2024: https://www.ihk.de/hannover/hauptnavigation/standort/konjunktur-statistik/aktuell/mietpreise-fuer-bueros-laeden-und-lagerflaechen-fuer-2024-6421030

(Alle Links zuletzt abgerufen: 6. Mai 2025)