Ein Gewerbemietvertrag ist kein Standardformular. Er ist Ihr Werkzeug zur Risikosteuerung: Leerstand vermeiden, Zahlungsströme stabil halten, Streitigkeiten verhindern. Diese Checkliste führt Sie durch 25 Vermieter-relevante Klauseln – verständlich, praxistauglich, mit kurzen Hinweisen, wo Flexibilität sinnvoll ist und wo nicht.
Hinweis: Gewerbemietrecht bietet Gestaltungsspielraum. Die Punkte sind Best-Practice und ersetzen keine Einzelfallprüfung.
Vorab: Drei Grundsätze für Vermieter
Eine klare Linie vor Vertragsstart spart später Diskussionen. Prüfen Sie drei Dinge konsequent:
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Nutzung & Recht: Ist die geplante Nutzung baurechtlich zulässig (Baugenehmigung, Stellplätze, Immissionen)?
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Bonität & Plan: Fordern Sie BWA/Jahresabschluss, ggf. Bank-/Vermieterreferenzen – plus kurzes Nutzungskonzept.
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Zahlen & Nebenkosten: Definieren Sie Nettomiete und umlagefähige Betriebskosten transparent.
Mehr dazu: Betriebskosten bei Gewerbeimmobilien · Marktblick: Gewerbemieten 2024/2025
Die 25 Klauseln – kompakt erklärt
1) Mietzweck/Nutzungsart (eng definieren)
Präzise Nutzung („Physiotherapiepraxis“ statt „Gesundheitswesen“) gibt Ihnen Steuerung und schützt vor unpassenden Änderungen.
2) Behörden- & Genehmigungsrisiko beim Mieter
Der Mieter beschafft rechtzeitig alle Betriebs-/Nutzungsgenehmigungen. Tipp: Frist + Vermieter-Rücktritt bei Nichtvorlage.
3) Übergabezustand & Protokoll
Rohbau/teilausgebaut/schlüsselfertig verbindlich beschreiben – mit Übergabeprotokoll. Beugt späteren Mängelbehauptungen vor.
Vorlage: Übergabeprotokoll Gewerberäume
4) Ausbau, Umbauten & Rückbaupflicht
Umbauten nur mit Zustimmung; Rückbau bei Mietende auf Mieter-Kosten (sofern nicht anders vereinbart). Brandschutz/Statik/TGA regeln.
5) Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Optionsmechanik
Feste Laufzeit (z. B. 5–10 Jahre) plus klare Optionsausübung (Form, Frist, Wirkung) für Planbarkeit/Finanzierung.
6) Mietzinsmodell: Index- oder Staffelmiete
Index (VPI) = Wertsicherung; Staffel = Planungssicherheit. Mechanik sauber formulieren.
Kontext: Gewerbemieten im Marktvergleich
7) Mietbeginn & mietfreie Zeiten (Incentives)
Klarer Start; mietfreie Ausbauphasen nur schriftlich, an Baufortschritt geknüpft – mit verbindlichem Ausbauplan.
8) Nebenkostenumlage inkl. Verwaltungskosten
Umlagefähige Kosten explizit aufzählen (auch Verwaltung, wenn gewünscht). Vorauszahlungen bei Kostenanstieg anpassbar.
Details: Betriebskosten im Gewerbe
9) Umsatzsteuer-Option & Steuerklausel
Option nach § 9 UStG + Steuer-Change-Klausel vereinbaren, um Netto-Miete/Planbarkeit zu sichern.
10) Mietsicherheit (Kaution/Bürgschaft)
Höhe (oft 3–6 NKM), selbstschuldnerische Bankbürgschaft zulassen, Abrufbedingungen klar regeln.
Risikologik: Mietausfall vermeiden
11) Betriebspflicht & Öffnungszeiten (Retail/Gastro)
Verpflichtung zur tatsächlichen Nutzung/Öffnungszeiten – schützt Frequenz und Objektwirkung.
12) Sortiments-/Nutzungsbindung
Sortiment/Leistung definieren; Änderungen genehmigungspflichtig – besonders im Einzelhandel.
13) Untervermietung & Gebrauchsüberlassung
Nur mit Zustimmung; Kriterien (Bonität, Nutzung, Dauer) benennen. Change-of-Control ggf. einbeziehen.
14) Werbeanlagen & Beschilderung
Gestaltung/Größen/Beleuchtung festlegen; Rückbau bei Mietende. Baurechtliche Vorgaben beachten.
15) Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen
Im Gewerbe weiter übertragbar: Innenraum/Wartung beim Mieter, Dach/Fassade/Tragwerk beim Vermieter – sauber abgrenzen.
16) Technische Anlagen & Wartungsverträge
Regelmäßige Wartung (Aufzug, HLK, Sprinkler, BMA/RWA) und Nachweisführung vertraglich festhalten.
Operativ: Technische Verwaltung
17) Haftung & Versicherungen
Betriebs-/Umwelthaftpflicht, ggf. Glas/Inventar/Ertragsausfall – Nachweise liefern lassen.
18) Verkehrssicherung & Winterdienst
Zuständigkeiten (Vermieter/Mieter/Dienstleister), Kontroll- und Dokumentationspflichten definieren.
19) Flächenmaß & Anpassungsklausel
Verbindliches Aufmaß; Toleranzgrenzen (z. B. ±2 %). Abweichungen → Mietanpassung.
20) Betriebsunterbrechung/Force-Majeure
Wer trägt welche Risiken bei behördlichen Auflagen/außergewöhnlichen Ereignissen? Mechanik klar regeln.
21) Verzug, Vertragsstrafen, Zurückbehaltungsrechte
Fristen/Verzugszinsen definieren; Zurückbehaltungsrechte präzise eingrenzen – sichert Zahlungsdisziplin.
22) Sonderkündigungsrechte (Vermieterseitig)
Bei schweren Pflichtverletzungen (unerlaubte Nutzung, Nichtbetrieb, erhebliche Rückstände) außerordentlich kündigen können – Nachweis/Abmahnung regeln.
23) Abtretung & Aufrechnung
Aufrechnung auf unstreitige/rechtskräftige Forderungen begrenzen; Abtretungen zustimmungspflichtig.
24) Schriftform & Mitwirkungspflicht (§ 550 BGB)
Wesentliche Punkte schriftformgerecht; Mitwirkungspflicht zur Heilung von Schriftformmängeln vereinbaren.
25) Rückgabe, Zustand, Renovierung & Schlüssel
Rückgabezustand (Rückbau, Renovierung, „besenrein“) + Abnahmeprotokoll und Schlüsselzählung.
Prozesshilfe: Übergabeprotokoll – Vorlage
Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden
Kleine Unschärfen werden später teuer. Achten Sie besonders auf:
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Zu weiter Mietzweck → schwierige Steuerung von Änderungen.
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Unklare Nebenkostenregelungen → Einwendungen/Nichtanerkennung.
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Fehlende Wertsicherung bei langer Laufzeit → Realwertverlust.
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Schriftformfallen → langfristiger Vertrag ggf. kündbar.
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Rückbau nicht geregelt → Umbaukosten bleiben am Vermieter hängen.
Praxis: So gehen Sie strukturiert vor
Eine kurze Abfolge hilft, Fokus zu halten – von der Auswahl bis zur Unterschrift:
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Nutzung & Markt klären (Zielgruppe, Preisband, Nachfrage).
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Bonität prüfen (Unterlagen/Referenzen; Risikoklasse A/B/C).
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Vertrag entlang der 25 Klauseln strukturieren; Mietmodell wählen.
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Nebenkostenliste und Schlüssel festlegen; Vorauszahlungen realistisch ansetzen.
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Übergabe & Abnahme konsequent protokollieren – mit Fotodoku.
Vertiefung: Wohn- vs. Gewerbevermietung · Vermarktung: Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien
FAQ: Gewerbemietvertrag – häufige Fragen
Wie eng sollte der Mietzweck formuliert sein?
So eng, dass die geplante Nutzung klar gesteuert werden kann – aber flexibel genug für kleinere Sortiments-/Prozessänderungen. Ein enger Zweck erleichtert Ihnen, unpassende Nutzungen zu untersagen.
Sind Verwaltungskosten umlagefähig?
Im Gewerbe ja – wenn es im Vertrag ausdrücklich steht. Legen Sie den Kostenkatalog transparent fest.
Mehr dazu: Betriebskosten im Gewerbe
Index- oder Staffelmiete – was ist besser?
Index sichert gegen Inflation (VPI-Kopplung), Staffel bietet starre Planbarkeit. Entscheidend sind Objekt, Laufzeit und Vermarktungsstrategie.
Marktbezug: Gewerbemieten 2024/2025
Welche Sicherheit ist üblich – Kaution oder Bürgschaft?
Beides ist gängig. Selbstschuldnerische Bankbürgschaft schont Mieter-Liquidität und ist für Vermieter gut durchsetzbar. Höhe nach Risiko (oft 3–6 NKM).
Risikomatrix: Mietausfall vermeiden
Wie sichere ich Betreiberpflichten und Technik im Vertrag ab?
Pflichten zur Wartung/Prüfung (Aufzug, HLK, BMA/RWA) mit Nachweisführung festschreiben; Verantwortungen zwischen Vermieter/Mieter trennen.
Praxis: Betreiberpflichten im Bestand
Was gehört in eine Rückgabeklausel?
Rückbau (sofern vereinbart), Renovierung/„besenrein“, Abnahmeprotokoll, Schlüsselzählung, Fristen – damit die Rückgabe zügig und streitarm läuft.
Vorlage: Übergabeprotokoll
Wie verhindere ich Schriftformfallen (§ 550 BGB)?
Alle wesentlichen Vertragsbestandteile (Parteien, Mietobjekt, Miete, Laufzeit, Optionen, Anlagen) schriftformgerecht dokumentieren – und eine Mitwirkungspflicht zur Heilung vereinbaren.
Fazit
Ein guter Gewerbemietvertrag reduziert Risiken und schafft Planbarkeit. Mit klarem Mietzweck, sauberer Kostenlogik, passenden Sicherheiten und eindeutigen Rückgaberegeln vermeiden Sie teure Überraschungen – und stärken Rendite und Vermietbarkeit.
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