Hamburg hat als einziges Bundesland ein eigenes Bewertungsmodell eingeführt. Die politische Ansage lautete: Aufkommensneutralität – insgesamt sollte der Fiskus weder mehr noch weniger einnehmen. Die jetzt veröffentlichten (noch vorläufigen) Auswertungen der Finanzbehörde zeichnen jedoch ein differenziertes Bild:
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knapp 50 % der Eigentümer werden entlastet,
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knapp 50 % zahlen künftig mehr,
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ein Drittel davon sogar über 50 % Aufschlag.
Warum trifft es manche Objekte so hart – und welche Optionen haben Sie als Vermieter oder Eigennutzer?
1 | Das Hamburger Modell in Kurzform
| Komponente | Bedeutung |
|---|---|
| Bodenwert | Anders als im Bundesmodell werden unbebaute Grundstücke stärker gewichtet – Vorteil für hohe Bebauungsdichte |
| Gebäudepauschale | Einheitlicher Faktor je Wohn- bzw. Nutzfläche, Baujahr bleibt außen vor |
| Hebesätze | Hamburg senkt den Grundsteuer-B-Hebesatz von 540 % (alt) auf 100 % (neu) – realer Hebesatz ergibt sich erst nach Multiplikation mit den neuen Messbeträgen |
Folge: Stadtvillen in Bestlagen (hoher Bodenwert, wenig Fläche) trifft es stärker als dicht genutzte Mehrfamilienhäuser.
2 | Wer zahlt jetzt mehr – drei typische Fälle
| Objekt | Altbau-Lage | Fläche | Belastung alt | Belastung neu* | Differenz |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung Harvestehude | Premium | 120 m² | 780 € | 1 250 € | +60 % |
| Gründerzeit-Mehrfamilienhaus Eimsbüttel | gut | 900 m² | 5 400 € | 6 100 € | +13 % |
| Reihenhaus Rahlstedt | durchschnittlich | 140 m² | 430 € | 390 € | –9 % |
* Beispielrechnungen mit den vorläufigen Messzahlen 2025.
3 | Drei Hebel gegen die Mehrbelastung
3.1 Bescheid prüfen – Fehler sind häufig
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Grundstücksgröße oder Gemeindeschlüssel stimmen nicht? Einspruch binnen eines Monats möglich.
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Bei gemischt genutzten Objekten lohnt es sich, Wohn- und Gewerbeanteile exakt nachzuweisen.
3.2 Härtefallantrag stellen
Härtefallklausel (§ 33 GrStG) greift, wenn die neue Steuer „unbillig“ ist. Beispiele: Rentner-Eigentümer ohne Mieteinnahmen, Denkmalschutz mit hohen Instandhaltungslasten.
3.3 Betriebskostensteuerung bei Vermietern
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Grundsteuer ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV) – aber nur, wenn sie korrekt auf die Einheiten verteilt wird.
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Professionelles Reporting zeigt die Kostenzunahme transparent; Index-Mietverträge sollten rechtzeitig angepasst werden.
4 | Auswirkung auf den Hamburger Mietmarkt
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Wohnmieten: Umlagefähige Grundsteuer entspricht ~2 % der Warmmiete. Ein Plus von 60 % kann die Kaltmiete um 1 %-Punkt erhöhen.
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Gewerbemieten: Hier wird Grundsteuer separat weiterberechnet – sie kann das Ergebnis eines ohnehin inflationsbelasteten Indexmietvertrags weiter verschärfen.
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Kaufpreise: Höhere laufende Kosten reduzieren Nettorenditen; in Premiumlagen könnte dies die Bewertung dämpfen.
5 | Was noch kommt
Einsprüche, Korrekturen und Härtefallanträge laufen noch bis Ende 2025. Finanzsenator Dressel verspricht, am Ziel der Aufkommensneutralität festzuhalten – spätestens 2026 könnte der Hebesatz erneut angepasst werden. Für Eigentümer bleibt wichtig:
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Bescheid und Messbetrag genau prüfen,
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Finanzierungsspielraum (Annuität, Rücklagen) anpassen,
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Mietnebenkosten sauber nachhalten, um Streit mit Mietern zu vermeiden.
