OPEX (Operating Expenditure) sind die laufenden Kosten des Gebäudebetriebs. Wer sie im Griff hat, vermietet leichter, hält Mieter zufrieden und schützt die Rendite.
OPEX kurz definiert
OPEX sind regelmäßig wiederkehrende Ausgaben für Betrieb und Bewirtschaftung: Energie, Wasser, Abfall, Reinigung, Sicherheit, Hausmeister, Wartung, Versicherungen, Verwaltung, Prüfdienstleistungen. Sie sichern die Funktionsfähigkeit – ohne Substanz nachhaltig zu verändern.
Abgrenzung zu CAPEX
CAPEX sind Investitionen mit Mehrjahreseffekt (z. B. HLK-Austausch, Fassade). OPEX halten den Betrieb aufrecht (z. B. Wartung der HLK, Filter, Energie). Details zur Investitionsseite: Instandhaltungsplanung Mixed-Use
Typische OPEX-Positionen
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Energie & Medien: Strom, Wärme/Kälte, Wasser/Abwasser
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Technischer Betrieb: Wartung HLK/Aufzüge/Brandschutz, Prüfungen, Instandsetzung im laufenden Betrieb
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Infrastrukturelle Dienste: Reinigung, Außenanlagen, Winterdienst, Sicherheit, Empfang
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Verwaltung & Services: Hausmeister, Bewachung, Versicherungen, Gebühren, Verwaltungspauschalen
Umlage, Abrechnung, Fristen
Im Gewerbe ist viel umlagefähig – entscheidend sind Verträge, Anlagen zur Betriebskostenumlage und Belegtransparenz. Saubere Prozesse vermeiden Streit und Leerstand.
Hilfreich: Betriebskosten bei Gewerbeimmobilien, Betriebskostenumlage im Gewerbe, Betriebskostenabrechnung: Fakten, Fehler, Fristen und Nebenkostenabrechnung: Fristen
Hebel zur OPEX-Senkung
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Verbrauch steuern: Submetering, Lastmanagement, Laufzeiten, Temperaturbänder
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Technik trimmen: Regelung/GA, Wartungsqualität, Störungsmanagement, Austausch ineffizienter Komponenten
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Verträge optimieren: Leistungsbeschreibungen, SLA, Ausschreibungen, Bündelung
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Transparenz schaffen: KPI-Dashboard, OPEX/m², Grundlast, Abweichungsanalysen – umgesetzt via Reporting
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Organisation: klare Verantwortlichkeiten, Reaktionszeiten und Eskalationspfade – unterstützt durch Kaufmännische Verwaltung und Technische Verwaltung
Typische Fehler
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Keine Zählerstruktur: Verbrauchsmessung ungenau, Umlage strittig
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Vertrag ohne Leistungstiefe: „Pauschal sauber“ statt überprüfbarer Standards
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Nur Jahres-PDFs: Entscheidungen zu spät, Einsparungen bleiben liegen
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Wartung „nach Gefühl“: Prüfzyklen verpasst, höhere Störungsquote, Haftungsrisiken
Quick Wins (oft < 12 Monate)
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Zeitschaltpläne/Laufzeiten an Nutzung anpassen
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Beleuchtung auf LED mit sinnvoller Steuerung
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Temperatur- und Feuchtebänder präzisieren
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Stand-by-Verbräuche und Grundlasten reduzieren
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Wartungsverträge neu strukturieren und SLA schärfen
FAQ
Was gehört zu OPEX – was nicht?
Alles, was den laufenden Betrieb sichert: Medien, Wartungen, Reinigung, Sicherheit, Versicherungen, Verwaltung. Substanzverändernde Maßnahmen gehören zu CAPEX.
Was ist im Gewerbe umlagefähig?
Vieles – aber der Vertrag entscheidet. Saubere Beleglisten und klare Leistungsbeschreibungen sind Pflicht, um Streit zu vermeiden.
Wie halte ich OPEX dauerhaft niedrig?
Datenbasierte Steuerung, gute Verträge, präzise Wartung, schnelle Störungsbeseitigung und ein sichtbares KPI-Dashboard. Mehr dazu: Reporting
Welche Rolle spielt die Verwaltung?
Sie steuert Budgets, Fristen, Dienstleister und Abrechnungen – und ist damit zentral für Kosten, Qualität und Compliance. Überblick: Leistungen
