Hinweis: Keine steuerliche oder rechtliche Beratung
Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine steuerliche, rechtliche oder wirtschaftliche Beratung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen. Für eine verbindliche Auskunft oder individuelle Beratung wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine entsprechend qualifizierte Fachperson.
Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie kann erhebliche steuerliche Folgen mit sich bringen – oder unter bestimmten Voraussetzungen auch steuerfrei sein. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Steuern beim Verkauf anfallen, wann eine Steuerpflicht besteht und in welchen Fällen Sie von steuerlichen Vorteilen profitieren können.
1. Einkommensteuer / Körperschaftsteuer
Wenn eine natürliche Person eine Gewerbeimmobilie im Privatvermögen verkauft, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Handelt es sich bei der veräußernden Partei um eine Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH), fällt Körperschaftsteuer an.
Beispiel Privatperson (Einkommensteuer):
Ein Eigentümer verkauft nach 7 Jahren eine gewerblich genutzte Immobilie aus seinem Privatvermögen mit Gewinn. Da die Spekulationsfrist für gewerblich genutzte Immobilien 10 Jahre beträgt (siehe Punkt 4), ist der Verkauf steuerpflichtig. Der Gewinn wird mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert.
Beispiel Kapitalgesellschaft (Körperschaftsteuer):
Eine GmbH veräußert eine Gewerbeimmobilie. Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Körperschaftsteuer (15 %) zzgl. Solidaritätszuschlag sowie ggf. der Gewerbesteuer.
2. Gewerbesteuer
Die Gewerbesteuer kann beim Verkauf dann relevant werden, wenn die Immobilie Teil des Betriebsvermögens eines gewerblich tätigen Unternehmens ist. Maßgeblich ist, ob der Verkauf dem laufenden Betrieb zuzurechnen ist oder als einmaliger Vorgang gilt.
Wird z. B. eine Projektgesellschaft gegründet, um ein Gewerbeobjekt zu entwickeln und zu veräußern, fällt die komplette Besteuerung als gewerblicher Gewinn an – inkl. Gewerbesteuer.
3. Umsatzsteuer
Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien wird häufig von der sogenannten „Option zur Umsatzsteuer“ Gebrauch gemacht. Der Verkauf ist in der Regel umsatzsteuerfrei – es sei denn, Verkäufer und Käufer entscheiden sich im Kaufvertrag ausdrücklich für eine umsatzsteuerpflichtige Lieferung (§ 9 UStG).
Das kann Vorteile bieten, wenn der Käufer vorsteuerabzugsberechtigt ist und z. B. große Umbaukosten plant. Gleichzeitig sind bestimmte Voraussetzungen zu beachten, etwa eine nachhaltige unternehmerische Nutzung.
4. Spekulationssteuer / Steuerfreiheit nach 10 Jahren
Für Privatpersonen gilt bei der Veräußerung einer Gewerbeimmobilie eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wird die Immobilie erst nach Ablauf dieser Frist verkauft, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG).
Wichtig:
Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb – und endet frühestens nach Ablauf von zehn vollen Kalenderjahren.
Bei gemischt genutzten Objekten ist genau zu prüfen, welcher Anteil auf Gewerbe und ggf. auf Wohnnutzung entfällt.
5. Grunderwerbsteuer – nicht für den Verkäufer relevant
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Verkauf einer Immobilie grundsätzlich für den Käufer an. Sie liegt je nach Bundesland bei 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. In Hamburg z. B. liegt sie aktuell bei 5,5 %.
Für den Verkäufer hat sie keine steuerliche Relevanz, kann aber indirekt Einfluss auf die Verhandlung haben.
Fazit: Verkauf gut planen – Steuerfallen vermeiden
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können schnell sechsstellige Steuerbeträge fällig werden. Eine vorausschauende Planung und frühzeitige steuerliche Beratung sind daher entscheidend. Besonders bei geplanter Umstrukturierung, Teilverkauf oder Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist ist genaue Kenntnis der steuerlichen Auswirkungen unerlässlich.
