Im Gewerbemietrecht genießen Vermieter und Mieter deutlich mehr Vertragsfreiheit als im Wohnraummietrecht. Das ist Chance und Verantwortung zugleich: Miete, Nebenkosten, Pflichten und Laufzeiten lassen sich weitgehend frei gestalten – solange Klauseln klar, transparent und zulässig sind. Dieser Leitfaden übersetzt die Grundsätze in praxisnahe To-dos und zeigt, wo aktuelle Neuregelungen wirken und wo typische Fallstricke lauern.
Was bedeutet Vertragsfreiheit konkret?
Vertragsfreiheit heißt: Parteien bestimmen Inhalt, Form und Vertragspartner grundsätzlich selbst. Grenzen setzt die AGB-Kontrolle (§ 307 BGB): Formularklauseln dürfen nicht intransparent oder unangemessen benachteiligend sein; individuell ausgehandelte Regelungen sind weitgehend frei – vorausgesetzt, die Verhandlung ist belegt (Dokumentation!).
Neu seit 2025: Textform statt Schriftform bei langfristigen Gewerbemietverträgen
Seit 01.01.2025 genügt bei Gewerberaummietverträgen mit Laufzeit über ein Jahr die Textform (z. B. E-Mail, PDF). Wichtig: alle wesentlichen Punkte (Parteien, Mietobjekt, Miete, Laufzeit, Optionen, Anlagen) müssen konsistent in Textform dokumentiert werden – ebenso Nachträge. Für Altverträge gilt eine Übergangslogik; Details beachten. Industrie- und Handelskammer Haufe.de News und Fachwissen
Diese Felder sind (weitgehend) frei verhandelbar
Mietzweck – eng definieren
„Physiotherapiepraxis“ statt „Gesundheitswesen“: Präzision erleichtert die Steuerung von Betriebspflichten, Sortimentsbindung und Genehmigungen.
Mietzins & Wertsicherung (Index/Staffel)
Keine Mietpreisbremse im Gewerbe. Üblich sind Indexmieten (VPI) oder Staffeln. Achten Sie bei Wertsicherungsklauseln auf Preisklauselrecht/PrKG (Mechanik, Transparenz, Auslöse). Nebenkostenvorauszahlungen werden durch die Indexklausel nicht automatisch angepasst.
Indexmiete vs. Staffelmiete – verständlich erklärt
Nebenkosten / Service Charge
Im Gewerbe ist Umlage per Vertrag gestaltbar – inkl. Verwaltungskosten, wenn ausdrücklich vereinbart. Saubere Kataloge und Schlüssel sind Pflicht. Vertiefung: Betriebskosten bei Gewerbeimmobilien.
Laufzeit, Optionen, Verlängerung
Lange Festlaufzeiten (5–10 Jahre) sind üblich. Optionsmechanik (Form/Frist/Wirkung) klar regeln – und in Textform dokumentieren (ab 2025).
Mietsicherheiten
Kaution, selbstschuldnerische Bankbürgschaft, Patronat, ggf. persönliche Bürgschaft – Höhe/Art am Risikoprofil des Mieters ausrichten. Leitfaden: Mietausfall vermeiden: Bonität & Sicherheiten
Betriebspflicht & Sortimentsbindung (Retail/Gastro)
Zulässig – aber mit Augenmaß. Der formularmäßige Ausschluss jeglichen Konkurrenzschutzes bei gleichzeitiger strenger Betriebspflicht mit Sortimentsbindung ist unwirksam (BGH XII ZR 51/19).
Konkurrenzschutz
Verhandelbar; gleichwohl darf der Vermieter die vertragsgemäße Nutzung nicht vereiteln. Je nach Konstellation kann konkludenter Konkurrenzschutz entstehen.
Instandhaltung/Instandsetzung/Schönheitsreparaturen
Im Gewerbe lassen sich Pflichten weiter auf den Mieter übertragen als im Wohnraum – sauber abgrenzen (Innen vs. Dach/Fassade/Tragwerk), AGB-Grenzen beachten. Check: Gewerbemietvertrag – 25 Vermieter-Klauseln
Untervermietung, Gebrauchsüberlassung, Werbung
Zustimmungsvorbehalte, Bonitätskriterien, Dauer; Werbeanlagen (Größe/Ort/Rückbau) – alles verhandelbar. In Multi-Tenant-Objekten Schnittstellen klar regeln. Praxis: Übergabeprotokoll Gewerberäume
Grenzen der Vertragsfreiheit: Was (so) nicht geht
AGB-Kontrolle (§ 307 BGB): Intransparente oder übermäßig einseitige Formularklauseln (starre Vertragsstrafen, pauschale Haftungsfreistellungen, unklare Preisanpassungen, „maximale“ Betriebspflichten) scheitern. Der BGH beanstandete die Kombination Betriebspflicht + strenge Sortimentsbindung + Ausschluss Konkurrenzschutz in Formularen. Individuell verhandeln und dokumentieren!
Preis-/Wertsicherungsklauseln: Indexklauseln müssen PrKG-konform gestaltet sein (echte/unechte Wertsicherung, VPI-Bezug, Mechanik). Fehler sind angreifbar – teuer bei langen Laufzeiten.
Form & Nachträge: Seit 2025 reicht Textform; ohne vollständige, konsistente Textform-Doku riskieren Sie Unbefristung/Streit über Inhalte. Übergangsregelungen für Altverträge beachten.
So nutzen Vermieter Vertragsfreiheit proaktiv – ohne ins Risiko zu laufen
-
Risikoklasse (A/B/C) definieren und Sicherheiten koppeln (Bürgschaftshöhe, Vorauszahlung). → Mietausfall vermeiden
-
Mietmodell wählen (Index/Staffel) und Nebenkostenlogik transparent verankern (inkl. Verwaltung, Schlüssel). → Betriebskosten Gewerbe
-
Betriebspflicht/Konkurrenzschutz standortgerecht austarieren (Center ≠ Solitär) – BGH-Linie beachten.
-
Textform-Prozess etablieren: Vertrag, Anlagen, Pläne, alle Nachträge in einem versionierten Textform-Datenraum.
-
Reporting & Fristen automatisieren: Indexzüge, Optionen, Sicherheiten, Gewährleistung. → Reporting · Kaufmännische Verwaltung · Technische Verwaltung
Checkliste „AGB-fest“ formulieren
-
Mietzweck präzise; Begriffe definiert
-
Mietmodell klar (Index/Staffel); Index-Mechanik verständlich
-
Nebenkosten ausdrücklich (inkl. Verwaltung, wenn gewünscht)
-
Betriebspflicht/Öffnungszeiten/Sortiment verhältnismäßig – ohne pauschalen Konkurrenzschutz-Ausschluss (Formular)
-
Instandhaltung sauber abgegrenzt (innen vs. Dach/Fassade/Tragwerk)
-
Sicherheiten (Art, Höhe, Abruf) konkret
-
Untervermietung/Überlassung zustimmungspflichtig; Kriterien benannt
-
Form: ab 2025 Textform für Vertrag/Nachträge; Versionskontrolle
FAQ – kurz & praxisnah
Kann ich Verwaltungskosten immer umlegen?
Im Gewerbe ja – wenn es der Vertrag ausdrücklich vorsieht und die Klausel transparent ist. Im Wohnraum grundsätzlich nicht.
Ist eine strenge Betriebspflicht zulässig?
Grundsätzlich ja. Aber: In Formularmietverträgen ist die Kombination „strenge Betriebspflicht + Sortimentsbindung + Ausschluss Konkurrenzschutz“ unwirksam (BGH XII ZR 51/19). VermieterVerein e.V.
Brauche ich noch eine Schriftformklausel?
Seit 2025 genügt Textform; wichtiger denn je sind vollständige, konsistente Dokumentation und Nachtrags-Management. Übergänge bei Altverträgen beachten.
Index oder Staffel – was ist besser?
Index (VPI) schützt vor Inflation; Staffel ist planbar, aber starr. Entscheidend sind Objekt, Laufzeit, Vermarktung – und rechtssichere Klauseltexte (PrKG).
Indexmiete vs. Staffelmiete – verständlich erklärt
Darf ich Konkurrenzschutz komplett ausschließen?
Kommt auf die Gesamtkombination an. Pauschaler Ausschluss plus strenge Betriebspflicht mit Sortimentsbindung ist im Formularvertrag unwirksam. Differenziert formulieren – oder individuell aushandeln und dokumentieren.
Fazit
Vertragsfreiheit ist Ihr Rendite-Hebel – wenn Sie sie strukturiert nutzen: präziser Mietzweck, saubere NK-Logik, passende Sicherheiten, ausgewogene Betriebspflichten und Textform-Disziplin. Mit klaren Prozessen vermeiden Sie Streit – und stärken Vermietbarkeit und Wertentwicklung.
Weiterführend:
Gewerbemietvertrag-Checkliste – 25 Vermieter-Klauseln · Gewerbeimmobilien vermieten · Betriebskosten im Gewerbe · Mietausfall vermeiden: Bonität & Sicherheiten · Übergabeprotokoll – Vorlage & Anleitung · Reporting
