CAPEX (Capital Expenditure) sind Ausgaben für die Herstellung, Erweiterung oder wesentliche Verbesserung eines Gebäudes oder seiner technischen Anlagen. Sie verändern Substanz, Wirtschaftlichkeit oder Nutzbarkeit dauerhaft – und wirken damit direkt auf Vermietbarkeit, OPEX, Risiko und Exit.
CAPEX kurz definiert
CAPEX sind Investitionen mit Mehrjahreseffekt: Neubauanteile, Modernisierungen, Austausch von Hauptkomponenten (z. B. HLK, Aufzüge), Gebäudehülle, Brandschutzertüchtigungen, Gebäudeautomation, größere Mieterumbauten (TI), die den Wert oder die Nutzbarkeit nachhaltig steigern.
Abgrenzung zu OPEX
OPEX sind laufende Bewirtschaftungs- und Betriebsausgaben (Energie, Reinigung, Wartung, Serviceverträge). Sie halten den Betrieb am Laufen, verändern Substanz und Lebensdauer aber nicht grundlegend. Mehr zur Kostenlogik: Betriebskosten bei Gewerbeimmobilien und Betriebskostenumlage im Gewerbe
Typische CAPEX-Kategorien
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Gebäudehülle: Fassade, Dach, Fenster – Energieeffizienz, Lebensdauer, Optik
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Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Heizung/Kälte/Lüftung (HLK), Elektro, Aufzüge
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Gebäudeautomation (GA): Sensorik, Regelung, Submetering-Infrastruktur
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Brandschutz und Sicherheit: Türen, RWA/BMA, Löschtechnik, Fluchtwege
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Flächenanpassungen (TI): Grundrisse, Ausbauten, Akustik, Barrierefreiheit
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ESG- und Compliance-Maßnahmen: Anforderungen aus GEG/EPBD, Energieausweis-Verbesserungen – siehe Energieausweis für Gewerbeimmobilien
Planung: Vom Status zum Investitionsplan
1) Ausgangslage erfassen
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Technischer Zustand: Alter und Restnutzungsdauer von HLK, Aufzügen, Gebäudehülle, GA
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Energie- und Kostenbasis: Verbräuche, Lastprofile, OPEX/m², EPC-Klasse
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Risiken & Pflichten: Brandschutz, Betreiberpflichten, Gewährleistungsstände – dazu: Betreiberpflichten in der Gewerbeimmobilie
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Mietverträge: TI-Regeln, Ausbau-/Rückbau, Zutrittsrechte, Umlagelogik – Orientierung: Gewerbemietvertrag-Checkliste
2) Maßnahmenkatalog entwickeln
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Pflicht & Risiko: gesetzliche Auflagen, Sicherheit, Gewährleistungsrisiken (sofort)
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Effizienz & Betrieb: Regelung, GA, HLK-Optimierung, LED, Submetering (kurzfristig wirksam)
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Wert & Nutzung: HLK-Tausch, Hülle, Aufzüge, Layout-Optimierung, Barrierefreiheit (mittelfristig)
3) Business Case & Priorisierung
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Kennzahlen: Payback, Nettonutzwert, IRR, YoC (Year-on-Cost), Einfluss auf OPEX/m²
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Szenarien: „Do nothing“ vs. „Minimal“ vs. „Vollmodernisierung“
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Vermietungseffekt: Marktfähigkeit, Incentives, Index-/Staffelmietlogik – Kontext: Gewerbeimmobilien vermieten und Indexmiete vs. Staffelmiete
4) Finanzierung & Umsetzung
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TI-Modelle und Kostenverteilung: Mieterseitige Beiträge, Capex-Rückführung in der Miete
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Ausschreibung & Vergabe: Leistungsbeschreibung, SLA, Gewährleistung, Bürgschaft
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Abnahme & Dokumentation: Protokolle, Prüfberichte, Fotodokumentation, Revisionsunterlagen – hilfreiche Praxis: Übergabeprotokoll Gewerbe (Vorlage)
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Nachlauf in den Betrieb: Wartungspläne, Prüfzyklen, Monitoring – unterstützt durch Technische Verwaltung und Reporting
Lebenszyklus & Capex-Pfad
Ein belastbarer Capex-Pfad denkt 5–10 Jahre voraus: Welche Hauptkomponenten erreichen ihre Lebensdauer? Welche ESG-Meilensteine stehen an? Welche Umbauten verbessern Vermietbarkeit? Struktur und Tempo erhöhen die Planungssicherheit – insbesondere bei Portfolioentscheidungen. Passende Struktur: Instandhaltungsplanung in Mixed-Use-Objekten
Häufige Fehler
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Aufschieben bis „nichts mehr geht“: führt zu Notmaßnahmen mit schlechten Konditionen
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Kein Datenfundament: fehlende Zählerlisten, keine Trenddaten, unklare Lastprofile
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Unklare Governance: Zuständigkeiten, Freigaben, Schwellenwerte nicht definiert
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Verträge ohne TI-/Datenklauseln: fehlende Umlage-/Zugriffsrechte verteuern Projekte
FAQ
Was zählt in der Praxis zu CAPEX?
Investitionen mit Mehrjahreseffekt: z. B. HLK-Austausch, Aufzugsmodernisierung, Fassade/Dach, Gebäudeautomation, Brandschutzertüchtigung, größere TI-Ausbauten.
Kann ich CAPEX auf Mieter umlegen?
Direkt als Betriebskosten in der Regel nicht. Im Gewerbe lassen sich Kosten über Mietvertragslogiken (TI-Beiträge, Mietanpassungen, Staffeln/Index) oder Modernisierungsvereinbarungen abbilden. Details regeln individuelle Verträge.
Wie priorisiere ich CAPEX sinnvoll?
Zuerst Sicherheit/Compliance, dann Effizienz (kurzer Payback), danach wertsteigernde Maßnahmen mit Vermietungseffekt. Immer den Einfluss auf OPEX und Vermietbarkeit mitbewerten.
Welche Rolle spielt das Reporting?
Es liefert Datenbasis, KPI-Vergleiche und Maßnahmen-Tracking. Ohne verlässliche Zahlen drohen Fehlentscheidungen. Mehr dazu: Reporting
Über PROREALES – Unterstützung bei CAPEX
Wir verbinden kaufmännische und technische Perspektive: Zustandsanalyse, Maßnahmenplan, Vergabe, Abnahme und Übergang in den Betrieb – mit transparentem Reporting und klaren Verantwortlichkeiten. Mehr Einblicke: Leistungen, Kaufmännische Verwaltung, Technische Verwaltung, Reporting
