Ein guter Exit beginnt lange vor dem Notartermin. Wer Cashflow, Unterlagen und Technik rechtzeitig in Ordnung bringt, verkauft schneller, zu besseren Konditionen – und mit weniger Preisabschlägen in der Due Diligence. Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, wie Sie Ihr Objekt exit-ready machen: fokussiert auf NOI, OPEX/CAPEX, ESG und eine belastbare Datenlage.
Käuferprofile verstehen – und die Exit-Story zuschneiden
Nicht jeder Käufer bewertet gleich. Ihre Story muss zum Profil passen – mit klaren Kennzahlen und sauberer Dokumentation.
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Core/Core+ (Versicherer, Fonds): stabiler NOI, lange Restlaufzeiten, geringe CAPEX, nachvollziehbare ESG-Daten.
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Value-Add (PE, Family Offices): Potenziale (Leerstand, Re-Positionierung, Mieten), belastbare Businesspläne.
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Eigennutzer: Lage, Nutzungspassung, Umbauflexibilität.
Kernbotschaften für das Exposé: Mietvertragsstärke, OPEX-Effizienz, geplanter CAPEX, ESG-Fitness, Vermietungspotenzial.
Vertiefung: Gewerbeimmobilien vermieten
Vendor Due Diligence (VDD): Datenraum strukturiert aufbauen
Ein sauberer Datenraum verhindert „Preis-Chips“ – und beschleunigt Entscheidungen.
Kommerziell (Cashflow & Miete)
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Mieterliste mit Laufzeiten, Optionen, Index/Staffeln, Sicherheiten (Kaution/Bürgschaft)
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Alle Mietverträge & Nachträge, Übergabeprotokolle
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Rückstandsübersicht, Mahnstatus, Ausfallhistorie
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Nebenkosten: Budgets, letzte 2–3 Abrechnungen, Verteilungsschlüssel, Beleglisten
- Flächentabellen (vermietbar/brutto), aktuelles Aufmaß & Pläne
Hilfreich: Gewerbemietvertrag-Checkliste · Übergabeprotokoll-Vorlage · Betriebskosten im Gewerbe
Technisch (Betrieb & Substanz)
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Wartungs-/Prüfprotokolle (Aufzug, HLK, BMA/RWA, Türen)
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Mängel-/Maßnahmenliste inkl. Status, Gewährleistungsfristen
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Instandhaltungs- & CAPEX-Plan (3–5 Jahre)
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Energiekennzahlen, Energieausweis, Zähler/Submetering
Weiterlesen: Betreiberpflichten/Brandschutz · CAPEX · OPEX
Rechtlich (Rechte & Risiken)
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Grundbuch, Baulasten, Erbbaurecht (falls relevant), behördliche Auflagen
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Genehmigungen, Nutzungsänderungen, Teilungserklärungen
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Versicherungen (Police/Schäden), Dienstleistungsverträge
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Steuerrelevantes je Transaktionsform
Vertiefung: Steuern beim Verkauf von Gewerbeimmobilien
Cashflow stabilisieren: Leerstand, Mieten, Nebenkosten
Der NOI ist der zentrale Werttreiber. Glätten Sie ihn vor der Vermarktung.
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Leerstand reduzieren: Vermietungskampagne, temporäre Pop-up-Nutzung, Teilflächen prüfen.
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Mietanpassungen: Index korrekt ziehen, Staffeln verifizieren, Optionen rechtzeitig besprechen.
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Sicherheiten aktualisieren: fehlende Bürgschaften/Kautionen nachziehen.
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Nebenkosten marktfähig machen: Budget schärfen, Transparenz schaffen, Vorauszahlungen anpassen.
Praxis: Mietausfall vermeiden · Gewerbeimmobilien vermieten · Betriebskosten im Gewerbe
OPEX & CAPEX: Kosten sichtbar steuern
Käufer preisen laufende OPEX und künftige CAPEX ein. Ihre Aufgabe: Planbarkeit herstellen und Effekte belegen.
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OPEX-Quick-Wins: Energieeinkauf prüfen, LED/Regelung, Wartungsverträge bündeln, Reinigung/Landschaftspflege ausschreiben.
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CAPEX-Plan: Priorisieren nach Sicherheit/Compliance → Vermietungswirkung → Effizienz; Kennzahlen (YoC/Payback) pro Maßnahme.
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Dokumentation: Was bereits umgesetzt? Welche Wirkung (z. B. –18 % Energie)? → ins Exposé.
ESG & Energie: Pflichten erfüllen, Vorteile nutzen
ESG-Daten sind Standard in der Prüfung – fehlende Nachweise kosten Geld.
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Energieausweis aktuell & vollständig? → Pflicht bei Vermietung/Verkauf.
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Zähler/Submetering nachvollziehbar; Verbräuche pro Einheit verfügbar?
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ESG-Maßnahmen (LED, Gebäudeautomation, HLK-Tausch) mit Effekten dokumentieren.
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Brandschutz/Betreiberpflichten geordnet (Protokolle, Pläne, Unterweisungen).
Hintergrund: Energieausweis für Gewerbe · Betreiberpflichten
Recht & Steuern: Stolpersteine früh entschärfen
Klären Sie vor dem Marktstart, was später sonst bremst.
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Nachträge & Schriftform: Laufzeit, Flächen, Miete – lückenlos?
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Sondernutzungen/Genehmigungen: baurechtlich sauber?
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Struktur: Asset- vs. Share-Deal, GrESt, USt-Option, AfA-Historie – mit Steuerberatung planen.
Weiterlesen: Steuern beim Verkauf · Basisleitfaden: Gewerbeimmobilie verkaufen
Vermarktung & Makler: Qualität schlägt Reichweite
Das wie der Vermarktung prägt den Kaufpreis – und die Geschwindigkeit.
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Exposé mit Substanz: Lage, Objekt, Mietübersicht, OPEX, CAPEX-Historie, ESG-Story.
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Prozesswahl: Bieterverfahren vs. Off-Market – je Objektprofil.
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Maklerwahl: Gewerbespezialist, klare Strategie, Reporting, Interessenten-Qualifizierung. Hilfreich: Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien
180-Tage-Plan bis zum Marktstart
Tag 1–30
Quick-Check Objekt & Unterlagen, Datenraum-Struktur, Mängelliste, Energieausweis prüfen, „Must-do“-CAPEX definieren.
Tag 31–90
Mieterthemen (Index, Optionen, Sicherheiten) bereinigen, OPEX-Quick-Wins umsetzen, Wartungs-/Prüfprotokolle vervollständigen, ESG-Daten sammeln, Fotos/Pläne aktualisieren.
Tag 91–150
Leicht umsetzbare CAPEX (LED/Regelung), kleinere Instandsetzungen, Datenraum füllen, Exposé vorbereiten, Makler briefen.
Tag 151–180
Datenraum finalisieren, Q&A-Setup, Vermarktungsstart, Bieterprozess strukturieren.
Häufige Preisabschläge – und wie Sie sie vermeiden
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Unklare Flächen/Schriftform → vorab aufmessen, Nachträge ordnen.
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OPEX-Sprünge → Budgets erklären, Verträge zeigen, Maßnahmen anstoßen.
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Fehlende ESG-/Brandschutznachweise → Dokumente sammeln, Lücken schließen.
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CAPEX-Stau → Plan vorlegen, Kosten & Effekte beziffern; ggf. preisdämpfende Maßnahmen vorziehen.
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Mietausfallrisiko → Sicherheiten aktualisieren, Mahnstatus bereinigen. Mehr zum Risiko: Mietausfall vermeiden
Checkliste: Exit-ready?
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Datenraum strukturiert (Miete, Technik, Recht, ESG)?
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Energieausweis/Zählerstruktur aktuell & prüffähig?
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OPEX marktfähig; Budgets & Abrechnungen transparent?
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CAPEX-Historie + 3–5-Jahres-Plan mit Kennzahlen?
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Mietvertrags- und Schriftformthemen geheilt?
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Brandschutz/Betreiberpflichten dokumentiert?
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Exposé inhaltlich stark, Zielkäufer definiert?
FAQ: Gewerbeobjekt-Verkauf vorbereiten
Wie früh sollte ich mit der Exit-Vorbereitung starten?
Ideal 6–12 Monate vor Marktstart. So bleibt Zeit für OPEX-Quick-Wins, CAPEX-Maßnahmen und das Schließen von Doku-Lücken.
Brauche ich als Verkäufer eine Vendor Due Diligence?
Ja, wenn Sie Tempo und Preis-sicherheit wollen. Ein strukturierter Datenraum reduziert Rückfragen und verhindert Preisabschläge.
Was sind die drei größten Werthebel?
NOI-Stabilität, OPEX-Transparenz und eine saubere ESG-/Technik-Dokumentation. Sie verkürzen Prüfungen und stärken Verhandlungspositionen.
Welche CAPEX lohnen „kurz vor Exit“?
Maßnahmen mit hoher Sichtbarkeit und kurzem Payback (z. B. LED/Regelung). Größere Eingriffe nur, wenn sie Vermietbarkeit oder Kaufpreisfantasie deutlich heben.
Wie belege ich meine ESG-Story?
Mit Energiekennzahlen (vor/nach Maßnahme), Energieausweis, Zähler-/Submetering-Daten und Nachweisen aus Wartung/Unterweisung/Brandschutz.
Asset-Deal oder Share-Deal – was ist besser?
Kommt auf Objekt, Steuer-/Strukturziele und Käufer an. Frühzeitig mit Steuerberatung klären.
Weiterlesen: Steuern beim Verkauf
Fazit & Next Steps
Ein starker Exit ist planbar: sauberer Datenraum, stabiler NOI, klare OPEX/CAPEX-Perspektiven und eine ESG-fähige Story. Genau dabei unterstützen wir Eigentümer bundesweit – digital verwaltet, persönlich betreut.
Weiterführend:
Für Eigentümer & Investoren · Kaufmännische Verwaltung · Technische Verwaltung · Reporting · Gewerbeimmobilie verkaufen – Leitfaden
