Gewerbeimmobilien zu vermieten ist deutlich komplexer als bei Wohnungen. Es geht nicht nur um Fläche und Mietpreis – sondern um rechtssichere Verträge, wirtschaftliche Planung, die richtige Zielgruppe und eine langfristige Strategie. Wer hier planlos vorgeht, riskiert Leerstand, Rechtsstreitigkeiten oder unter Wert vermietete Objekte. In diesem Ratgeber zeigen wir, worauf es wirklich ankommt, welche Fallstricke Sie kennen sollten – und wie Sie als Eigentümer oder Investor nachhaltig vermieten.
Was zählt als Gewerbeimmobilie – und wer ist die Zielgruppe?
Gewerbeimmobilien umfassen alle Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Dazu gehören:
-
Büros und Praxen
-
Ladenflächen, Einzelhandel
-
Lager- und Logistikflächen
-
Produktionshallen
-
Gastronomie- und Eventflächen
-
Mischobjekte mit Gewerbeanteil
Die Zielgruppen sind ebenso vielfältig wie die Objekte: Start-ups, Freiberufler, Filialisten, Logistikunternehmen oder Handwerksbetriebe – jede Mietergruppe hat andere Anforderungen an Ausstattung, Laufzeit, Flexibilität und Standort.
👉 Lesen Sie auch: Ab wann ist eine Immobilie eine Gewerbeimmobilie?
Was ist beim Vermieten von Gewerbeflächen zu beachten?
Der Mietprozess beginnt lange vor der Vertragsunterzeichnung. Für Eigentümer stellen sich zentrale Fragen:
-
Welche Nutzung ist baurechtlich erlaubt?
-
Welche Zielgruppe passt zum Objekt?
-
Welche Ausstattung und Flexibilität sind gefragt?
-
Wie ist die Nachfrage am Standort?
Zudem sollte frühzeitig über die Gestaltung von Nebenkosten, die Art der Mietanpassung und die Vertragslaufzeit nachgedacht werden. Anders als im Wohnraum-Mietrecht gibt es bei Gewerbeobjekten deutlich mehr Gestaltungsfreiraum – und damit auch mehr Verantwortung.
Mietvertrag für Gewerbeimmobilien: Diese Besonderheiten gelten
Ein Gewerbemietvertrag ist nicht durch das soziale Mietrecht geschützt – und sollte daher mit besonderer Sorgfalt erstellt werden. Zu den wichtigsten Punkten gehören:
-
Vertragsdauer und Kündigungsfristen
-
Verwendungszweck (Nutzungsart) – klar definieren!
-
Umlagefähige Nebenkosten
-
Instandhaltungspflichten (können abweichend geregelt sein)
-
Mietanpassungsklauseln (z. B. Indexmiete oder Staffel)
Gerade im Gewerbemietrecht gilt: Unklare oder unvollständige Verträge führen später zu Konflikten – und teuren Leerständen. Hier lohnt sich juristische oder professionelle Unterstützung.
Mietpreis frei verhandeln – was gilt bei Gewerbeimmobilien?
Anders als bei Wohnungen gibt es für Gewerbemieten keine Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze. Eigentümer können den Preis frei vereinbaren, solange keine Wuchergrenze überschritten wird. Die Miete richtet sich meist nach:
-
Lage und Erreichbarkeit
-
Objektqualität und Ausstattung
-
Nutzungsart und Flexibilität
-
Nachfrage im jeweiligen Marktsegment
Ein realistischer Mietpreis ist entscheidend: Ist er zu hoch, bleiben Flächen leer. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Potenzial. Ein gut aufbereiteter Marktvergleich lohnt sich.
👉 Überblick über aktuelle Preise: Mietpreise für Gewerbeimmobilien 2024/2025
Mieterhöhungen bei Gewerbemietverträgen – wann und wie?
Auch bei bestehenden Mietverträgen sind Mieterhöhungen möglich – aber nur, wenn sie vertraglich klar geregelt sind. Übliche Modelle sind:
-
Indexmiete: Anpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI)
-
Staffelmiete: Regelmäßige feste Erhöhungen
-
Verhandlung bei Verlängerung oder Neuabschluss
Tipp: Eine vertraglich festgelegte Indexmiete bietet langfristige Planungssicherheit für beide Seiten – besonders in Zeiten hoher Inflation.
Gewerbeimmobilien mit Makler vermieten – sinnvoll oder nicht?
Ein spezialisierter Gewerbemakler kann den Vermietungsprozess deutlich beschleunigen – vor allem bei Objekten in schwieriger Lage oder mit besonderem Profil. Vorteile:
-
Professionelle Objektaufbereitung und Exposé-Erstellung
-
Zugang zu Netzwerken und passenden Mietinteressenten
-
Marktkenntnis für realistische Preisfindung
-
Verhandlungsführung und Bonitätsprüfung
Allerdings gilt: Die Maklerprovision ist verhandelbar und wird oft vom Vermieter getragen. Entscheidend ist, ob der Makler echten Mehrwert bietet.
👉 Mehr dazu: Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien – das sollten Sie wissen
Steuern beim Vermieten von Gewerbeimmobilien – worauf achten?
Gewerbliche Vermietung ist steuerlich komplexer als Wohnraum. Zu beachten sind unter anderem:
-
Umsatzsteuer-Option (§ 9 UStG): Kann bei gewerblichen Mietern gewählt werden – wichtig für den Vorsteuerabzug
-
Gewerbesteuerfreiheit, sofern keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt
-
Abschreibungen (AfA): Je nach Nutzung und Baujahr unterschiedlich
-
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Voll steuerpflichtig
Eine enge Abstimmung mit dem Steuerberater ist empfehlenswert – vor allem bei gemischt genutzten Objekten oder Eigentümer-GbRs.
👉 Weiterführend: Steuern beim Verkauf von Gewerbeimmobilien – was gilt?
👉 Weiterführend: Was ist AfA? So nutzen Eigentümer die Abschreibung richtig
Fazit: Gewerbeimmobilien zu vermieten ist komplex – aber lohnt sich
Wer Gewerbeflächen erfolgreich vermieten will, braucht neben einem geeigneten Objekt vor allem Strategie, Fachwissen und professionelle Begleitung. Mit den richtigen Verträgen, klarer Mietpreisstruktur und guter Vorbereitung vermeiden Sie Leerstand, Konflikte und Umsatzverluste – und legen die Grundlage für stabile Einnahmen.
PROREALES unterstützt Eigentümer deutschlandweit bei der gewerblichen Vermietung – ob Büro, Lager, Gastronomie oder Spezialnutzung. Wir helfen, Objekte vermietbar zu halten, Prozesse zu strukturieren und den wirtschaftlichen Erfolg langfristig zu sichern.
👉 Mehr über unsere Leistungen für Eigentümer und Investoren
👉 Gewerbeimmobilie verwalten lassen – mit PROREALES
